상가 매입 후 개원할 때 세무 문제를 꼼꼼히

최근 신축 건물 2층에 상가를 구입하여 치과를 개원한 송 원장은 상가 명의와 임대차 계약서를 어떻게 작성해야 할지 고민에 빠졌다.

자신의 명의로 하고 치과로 사용한다면 상가를 구입할 때 부담한 부가가치세를 환급받지 못하기 때문이다.

그렇다고 아내 이름으로 명의를 한다면 임대료를 아내에게 보낼 때 마다 아내는 임대사업자로서 임대료의 10%를 부가가치세로 납부하게 되어 아깝다는 생각이 들었다.

전편에 이어 송 원장의 사례를 계속 살펴보기로 하겠다. 상가 명의를 결정할 때 부가가치세, 종합소득세, 증여세 측면에서 세무 검토를 하여야 한다. 명의는 송 원장 단독, 송 원장의 배우자(이하 배우자) 단독, 그리고 송 원장과 배우자 공동 명의, 3가지 방안이 가능하다. 그렇다면 각각에 대해서 어떤 세무 문제가 발생할 수 있는지 살펴보자. (택스홈앤아웃 저, 병의원만점세무 참고)

먼저 상가를 송 원장 단독 명의로 하는 경우, 상가 전체를 치과로 사용한다면 지난주에 설명하였듯이 상가를 구입할 때 부담했던 부가가치세를 환급받지 못 한다. 5억 원 상당의 상가는 토지 가격 2억 원과 건물 가격 3억 원으로 구성된다고 가정하자. 토지는 본래 부가가치세 면세 항목이기 때문에 건물 가격 3억 원에 대해서만 부가가치세 3천만 원을 부담한다.

일반 과세사업자였다면 3천만 원을 환급 받겠지만, 송 원장은 면세사업자이기 때문에 3천만 원을 돌려받을 수 없다. 대신 3천만 원을 건물 가액 3억 원에 합쳐서 감가상각비로 비용화 할 수 있다. 예를 들어 20년 동안 1년에 1,650만 원(3억 3천만 원÷20년)씩 감가상각비로 계상하면 수익에서 이 비용만큼 공제가 되어 여기에 세율만큼 세금을 덜 내게 된다.

증여를 받은 것이 아니라 매입을 한 것이므로 직접적인 증여세 부담은 없으나, 자금출처를 소명해야 한다. 만일 자금 출처가 소명되지 않으면 증여세를 부담할 수도 있다. 송 원장은 개업 전에 봉직의를 5년간 했다고 하므로 이 기간 동안의 급여로 자금 출처 소명에는 문제가 없어 보인다.

다음으로, 배우자 단독으로 상가 명의를 하는 경우, 상가는 별개의 임대사업장이고 배우자는 병원과는 별개로 인정받는 부가가치세 과세 사업자이다. 따라서 3천만 원의 부가가치세를 당연히 환급받게 된다. 논의의 편의상 임대료를 보증금 없이 월 4백만 원이라고 가정하면, 송 원장으로부터 받게 되는 임대료의 10%인 40만 원을 부가가치세로 납부하여야 한다. 또한 여기서 발생한 임대소득과 다른 과세 대상 소득을 합산하여 종합소득세를 납부해야 한다.

대신 송 원장 입장에서는 부가가치세를 포함한 임대료 440만 원을 치과의 비용으로 계상하게 되고, 감가상각비는 20년 동안 1년에 1,500만 원(3억 원÷20년)이다. 송 원장 단독 명의인 경우 1년에 병원의 비용이 1,650만 원이었다면 배우자 단독 명의인 경우에는 1년 감가상각비 1,500만 원에 임대료(부가가치세 포함) 5,280만 원(440만 원×12월)을 합친 6,780만 원이 된다. 역시 이 만큼이 수익에서 공제되어 이익이 줄어들게 되므로 세율을 곱한 만큼 세금 절감효과가 발생한다.

배우자가 자금 출처를 소명할 수 있을 만큼의 충분한 소득이 있다면 증여세 문제가 없다. 반면 소득이 없거나 부족하다고 한다면, 5억 원을 배우자에게 증여한 것으로 하고 증여세 신고를 하면 된다. 부부는 재산 형성에 공동으로 기여하므로 10년 동안 합계액 6억 원까지 배우자에게 증여한 것에 대해서 증여세를 과세하지 않는다.

마지막으로 송 원장과 배우자가 50%씩 공동으로 명의를 한다면, 앞에서 살펴 본 세금 효과는 절반씩 발생할 것이다. 상가에 대한 부가가치세는 3천만 원 중 절반인 1,500만 원만큼 환급을 받을 수 있다. 환급되지 않는 부가가치세는 건물 가액에 합쳐서 감가상각을 하면 된다.

임대료에 대한 부가가치세는 임대료 400만 원 중 배우자 명의 해당분 200만 원에 대해서 20만 원을 내야 할 것이다. 이 경우 치과는 월 임대료에 대해서 220만 원을 비용으로 계상한다. 그러나 송 원장이 자기 명의의 건물에 대한 임대료 200만 원에 대해서도 20만 원의 부가가치세를 부담한다면, 치과의 비용으로 440만 원을 계상할 수도 있다.

결론적으로 여러 가지 상황에 따라서 유불리가 달라질 수 있지만 일반적으로 배우자 단독 명의가 유리하다. 일단 건물 구입 시 부담한 부가가치세 3천만 원에 대해서 환급을 받을 수 있고, 이후 송 원장이 부담하는 월 임대료(부가가치세 포함) 440만 원에 대해서 계속 병원의 비용으로 계상하여 세금 절감 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

/기고자 : 경희대 의료경영대학원 겸임교수 김수철